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物業管理

發布時間:2021-06-28 20:36:50
小區電梯廣告等收益歸誰,聚焦聊城物業管理的六個命題和實踐
www.rhylith.com 來源:個人房源網  編輯:天罡

6月16日,市委常委會要求抓好《聊城市物業管理條例》《聊城市生活垃圾分類管理辦法》《聊城市文明行為促進條例》等法規條例的貫徹落實。

聊城日報社迅速安排記者對《聊城市物業管理條例》中涉及的業主委員會的運行、老舊小區管理、公共收益支出、維修資金利用、充電樁建設、條例實施檢查等熱點問題進行了調查,試圖從每一個角度都找到一個具有廣泛參考意義或可引發思考的樣本。同時,聊城日報社策劃團隊設計了一個調查問卷,讓居民的答卷與記者的采訪互為印證、互相補充。接下來,聊城日報社還將組織記者對《聊城市生活垃圾分類管理辦法》《聊城市文明行為促進條例》的貫徹落實情況進行深入采訪,期待讀者能夠撥打本報新聞熱線或掃描下方二維碼提供相關線索、發表真知灼見。

維修人員正在為南苑新城14號樓2單元更換電梯鋼絲繩

1、公共收益支出樣本:業主委員會+志愿者協會,一種模式的探索

“我們這里曾經是一個問題小區,居民與物業公司沖突不斷,2020年成立了業主委員會,更換了物業公司,小區面貌才逐漸改善?!?月20日上午,東昌府區新區辦事處振興社區信合花苑小區業主委員會主任郭鋒說,特別是他們對小區公共收益的管理和使用,得到了業主的一致贊賞。

一般來說,小區公共收益包括小區電梯、宣傳欄、樓頂等廣告宣傳費用,商家到小區做促銷活動所支付的攤位費以及車位租賃費等。居民普遍比較關心的問題是,這些收益應該歸誰所有?怎么使用?

對此,《聊城市物業管理條例》明確規定,這部分收益在扣除合理成本之后,屬于業主共有,并由業主共同決定,可以用于補充住宅專項維修資金,折抵物業費,支付業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員的報酬。收益資金收支賬目應當接受業主監督,每季度在物業服務區域內顯著位置公示一次,公示時間不得少于三十日。

6月19日至20日,記者調查了聊城多家小區的物業公司,有物業公司表示他們有公共收益,也按規定進行了公示,但因為小區沒有成立業主委員會,這部分資金至今沒有使用;也有物業公司表示,除了飲水機租賃費外,他們小區沒有其他公共收益,也沒有安裝樓梯廣告,原因是這部分收入太敏感,處置不當容易引發業主的不滿。

現實中,信合花苑小區“業主委員會+志愿者協會”的服務模式不僅很好地解決了這一敏感問題,還豐富了物業服務的內涵,在和諧社區建設方面“打了一個樣”。

2020年9月,信合花苑小區業主委員會成立,共有12名委員、3名候補委員,郭鋒當選主任。隨后,他們又成立了信合花苑小區志愿者協會,義務為小區居民特別是老人和孩子提供服務。

志愿者與業委會成員都是義務服務,而且都很敬業,因此迅速拉近了與居民的距離。

“我們小區有699戶居民,安裝了37部電梯,每部電梯一年的廣告收入是450元,小區所有電梯一年的廣告收入是16650元,再加上兩臺飲水機場地租賃費每年收入的1600元,小區全年公共收入是18250元。這些收入,我們不會動用一分錢,將全部用于全體業主?!惫h說,今年2月4日,信合花苑小區業委會拿出小區公共收益,為小區每戶業主發放了一袋大米,受到業主的普遍贊揚。今年他們則考慮用小區公共收益盈余資金改善一下小區的配套設施。

談到這種沒有報酬的服務模式是否可以持續時,郭鋒說:“我認為可以,現在社會上的志愿者很多,發展得也很好,我們義務為自己的家園服務,為自己的鄰居服務,更應該能夠堅持下來!”

2、充電設施困局:多數小區混亂無序,一股“清流”能否破題?

聊城城區居民小區安裝充電樁的情況怎樣呢?6月20日,記者進行了調查采訪。

“你看,這些都是為電動三輪車充電的電線,因為小區內沒有充電樁,大家只能從各自家里扯線充電?!痹诶衤访餍切^,業主張先生指著從不同樓層窗戶扯下的電線說,充電插座裸露在外,存在很大的安全隱患。

在柳園新村徐逯王小區,記者注意到,該小區停車棚外面的墻壁上張貼著“充電處”的牌子,但里面卻沒有任何充電設備。采訪小區業主得知,該充電樁是第三方公司安裝的設備,但第三方公司僅一年時間便撤走了?!爸饕蚴遣遄?,并且充電成本高?!币幻麡I主說,充電樁安裝后,使用率很低,大家還是從各自家里或地下室扯線充電。

隨后,記者在金柱大學城、豆營頤景園小區同樣發現,私拉電線和高空“飛線”充電的現象普遍存在,有的居民將電動自行車停在自家門口的樓梯過道,導致樓道堵塞,有的甚至直接把電池拿到家中充電,這都存在安全隱患。

事實上,對這種私拉電線、亂停放電動車的行為,《聊城市物業管理條例》也有明確規定:業主、物業使用人應當合理、安全、文明使用物業,不得有下列行為:私自架設電線、電纜;在建筑物內的共用走道、樓梯間、安全出口等公共區域停放電動車或者為電動車充電。

很多小區充電難題待解,但也有一股“清流”。聊城花園路寶徠花園小區物業公司通過與第三方公司溝通合作,于今年3月份在小區每棟高層住宅樓前安置了充電設備,深受業主歡迎。

“為了滿足業主充電需求,我們在每棟樓前安裝了多個插座,并且有的樓棟前還專門劃定了充電提示線?!痹撔^物業經理陳秀珍說,業主下載App后,掃描二維碼就可以完成充電,并且充電價格比較親民。

陳秀珍說,自從安裝充電樁后,小區內“飛線”充電的現象明顯減少,也消除了很大的安全隱患,小區綜合環境得到很大提升。

3、老舊小區管理:聊城物業專業化服務覆蓋率達70.2%

臟亂差不見了,小區越來越規范,一些老舊小區的居民對于物業公司的入駐已經從開始的難以接受發展為如今的贊不絕口。

去年7月份,柳園街道出臺實施了《“紅色物業”工程推動實施方案》,由街道公開招標,選聘3家物業公司,打包托管一百余個無物業管理小區,實現了轄區再沒有“無人管理小區”,在全市率先探索出了一條“紅色物業”為民辦實事之路。

先由街道提供公益性補貼,引入信用較高的物業企業承接,提供“兜底”服務,在取得居民認可的基礎上,逐步收取物業費用,最終交給市場。

同樣,今年3月份,新區街道無物業管理小區物業服務入場啟動儀式舉行,涉及108個老舊小區,按照“區級主導、社區配合、市場運作、業主聯動”的原則,探索了“先服務后收費”的社區服務新模式,通過專業的第三方管理公司,讓轄區的管理難題得到解決。

在莘縣,街道環衛與小區物業嘗試合并管理新模式,組建國有物環管理服務公司,由國有物業服務企業接管縣城122個無人管理小區,解決了老舊小區無人管理難題,改善了群眾居住環境。

記者從聊城市住建局了解到,截至目前,全市2354個小區中,1652個小區選聘了專業化物業服務企業。專業化覆蓋率達到了70.2%,較之前增加了537個小區,提高了23.11%。

4、業主委員會建設:聊城全市業委會由108個發展為446個

記者從聊城市住建局了解到,今年以來,聊城市業委會組建進展迅速,截至目前已由原來的108個業委會,發展為446個,其中有近100個業委會正在組建過程中,提升了14.5%。

為加快業委會建設的步伐,我市采取多種形式,為小區建立業委會創造便利條件。小區黨支部領建業委會,鼓勵小區黨員業主主動亮身份,根據居民小區規模、黨員人數,單獨組建小區黨支部或幾個小區聯合組建黨支部,以樓棟(單元)等劃分黨小組,將小區在職、退休、流動黨員編進黨小組等;社區街道社區黨組織對小區分析研判,選出支部班子強、黨員基礎好、樓長選配優的小區首先成立業委會籌備組,并推薦小區支部成員參與業委會選舉,實現交叉任職,雙向進入。目前全市已通過單建、聯建的方式建立446個小區支部、305個業委會黨支部,選派16名黨建指導員,為成立小區業委會提供了“紅色土壤”。

除此之外,我市建立了多部門參與治理的協調聯動機制,市、區、街道、社區四級聯動,市級統籌協調、區級組織推動,街道落實主體責任,社區抓好具體落實,推動業主委員會和物業服務企業融入社區治理;30個街道建立聯席會議或物業黨建聯盟,214個社區建立人民調解委員會,對重大疑難物業糾紛進行梳理和調解,確?!靶∈虏怀錾鐓^、大事不出街道、矛盾糾紛不上交”。

5、聊城物業管理案例:這個小區的業委會已成立17年

2003年11月,東昌府區古樓辦事處興華社區湖北小區黨支部成立,隨后向小區每棟樓選派黨員指導員,實現了小區黨員網格化管理。

2004年,湖北小區業主委員會成立。當初,小區業委會和小區黨支部經常共同開展活動,在他們共同努力下,之前的“問題小區”逐漸走上正軌。

2021年6月18日上午,湖北小區業主大會籌備組貼出一紙公告,告知業主:小區業主委員會將進行換屆。

《聊城市物業管理條例》規定,業主委員會到期未進行換屆的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉工作,原業主委員會不再履行職責。

根據該條例,湖北小區業主委員會應由七名委員和兩名候補成員組成。公告指出,有競選業主委員會委員意愿的業主,可以到該小區業主大會籌備組領取報名表進行自薦報名。

興華社區相關負責人解釋說,湖北小區業主委員會已經發展數屆,但其中有兩三年時間小區業主委員會一直處于癱瘓狀態。

“2019年左右,一幫人又臨時組成了業委會?!痹撠撠熑吮硎?,因為超期,目前,湖北小區業主委員會正處在換屆階段。

小區一位居民王超(化名)坦言,他住在湖北小區兩年了,小區私家車亂停亂放現象較為嚴重,僵尸車也不少。這個問題,有人在業主群里提過,但沒什么結果?!皹I委會的成員,應該由責任心強、組織協調能力強的人擔任?!蓖醭f。

興華社區書記任建義介紹說,社區的11個小區中,已有5個成立了業主委員會。從實際工作來看,規模比較小的小區,成立業委會相對容易。小區規模越大,業主委員會成立的難度就越大。

任建義表示,按照計劃,湖北小區業主委員會換屆選舉時,每個競選人都要上臺講講個人的想法和思路。

“湖北小區比較特殊,小區有一部分公共收益?!比谓x說,這些公共收益,不能只作為業委會的活動資金,每年應列支一部分用于小區的基礎設施改善。社區希望通過業委會換屆選舉,能選出一批能干事的業主代表,真正為小區服務。

任建義直言,業委會進行換屆選舉,目的是讓業委會正規起來?!拔覀兿胱屝^業主委員會發揮更好的作用,不能說有沒有業委會一個樣?!比谓x說。

6、維修資金利用:聊城開發區已繳納小區過半數使用

“提繩,再提!”

“得嘞,我加把勁兒!“

對話的兩個人是蒂升電梯(中國)有限公司濟南分公司的維修工。6月21日,他們一行5人在聊城開發區南苑新城14號樓2單元,扛著維修工具,攀爬至26樓。經過5個小時搶修,停運1個月的電梯終于重新上崗了。

“這次維修電梯共花費17577.15元,費用全部出自住宅專項維修資金。資金撥付快,電梯維修及時,有效避免了鋼絲繩斷裂引發的安全事故,必須給他們點個贊?!背俗谛藓玫碾娞輧?,業主李陽豎起了大拇指。

事情還要從5月19日說起。當日,小區物業管理人員在日常巡檢中,發現14號樓2單元北電梯鋼絲繩自然損壞?!皵嗔蚜?根,存在嚴重的安全隱患?!绷某切呛N飿I管理有限公司南苑新城項目經理趙西申說。

南苑新城于2015年交付使用,當年業主以80元/㎡的標準繳納了住宅專項維修資金。14號樓2單元的電梯屬于公共設施且過了質保期,符合《聊城市物業管理條例》中使用住宅專項維修資金的范疇。

14號樓2單元共有52戶業主,聊城星海物業管理有限公司南苑新城項目部向經開區建設管理部物業管理科提出電梯維修申請,并征求2/3業主同意后,將業主征求意見書、電梯維修方案等材料一并上交。

物業管理科接到申請后立即進行了受理?!肮こ探痤~大于5000元,分首付和尾款兩次支付,工程金額小于5000元,工程完結后一次性支付。在確保已取得2/3以上業主同意的情況下,我們主動與施工方聯系,及時向施工方撥付工程首款,確保讓他們以最快的速度維修電梯?!蔽飿I管理科工作人員李琰說。

截至目前,聊城開發區已有58個小區繳納住宅專項維修資金,資金累計繳存29278.38萬元,累計使用支出350.98萬元,共計為30個小區的380個共用部位、設施設備維修項目提供了保障。

7、物業管理條例實施檢查:聊城市人大常委會多措并舉推進地方性法規全面實施

“市人大常委會既有立法權,還有監督地方性法規實施的職能。每部地方性法規實施滿一年后,必須開展執法檢查;實施三年之后,須開展立法后評估?!?月18日,市人大常委會法工委副主任孟憲東表示。

截至目前,聊城已經出臺10部地方性法規,涉及交通、立法、環境、行為舉止、寵物管理、物業管理等眾多領域。

今年3月22日,市人大常委會制訂印發了《關于全面推進本市地方性法規實施的方案》,該方案明確,市人大常委會各有關委室須將地方性法規的實施作為每年監督工作的重點,列入每年的常委會重點監督工作計劃。

值得注意的是,該方案規定,每部地方性法規在實施滿一年后,必須開展執法檢查,并根據法規實施情況適時開展述法評議、專項工作評議、專題詢問等法規實施監督工作。對發現的執法機關違法線索,及時移交監察機關。每部地方性法規實施三年之后,須采取實地調研、問題剖析、聽取專家意見、委托第三方等形式開展立法后評估。對法規的制度設計、實施效果、存在問題等進行客觀分析評價,提出實施意見和修改建議。

談及3月1日開始實施的《聊城市物業管理條例》時孟憲東表示,該條例剛實施不久,還沒進入執法檢查、述法評議等階段,現在主要進行宣傳、培訓,這是推進地方性法規實施的基礎。


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